L’investissement à l’international séduit de plus en plus de particuliers souhaitant diversifier leur patrimoine. Immobilier en Espagne ou au Portugal, résidence secondaire en Italie, investissement locatif en Europe ou hors Union européenne : les opportunités sont nombreuses. Toutefois, investir à l’étranger implique de prendre en compte des règles juridiques et fiscales spécifiques. Droit local, conventions fiscales, transmission successorale : une analyse préalable est indispensable pour sécuriser l’opération et éviter les difficultés ultérieures.
Quelle loi s’applique à un bien immobilier situé à l’étranger ?
En matière immobilière, un principe fondamental s’applique : la loi du lieu de situation du bien, appelée « lex rei sitae ». Autrement dit, un bien immobilier situé à l’étranger est soumis au droit du pays dans lequel il se trouve.
Cela concerne notamment :
- Les règles de propriété
- Les formalités d’acquisition
- Les conditions de validité de la vente
- Les modalités d’inscription au registre foncier local
Par exemple, les règles relatives au compromis de vente, aux délais de rétractation ou aux frais d’acquisition peuvent différer sensiblement d’un pays à l’autre. Il est donc essentiel de se renseigner sur le cadre juridique local avant toute signature.
Quelle fiscalité pour un investissement immobilier à l’étranger ?
Un résident fiscal français est imposable en France sur l’ensemble de ses revenus mondiaux, conformément au principe de l’imposition globale. Cela signifie que les revenus locatifs perçus à l’étranger doivent en principe être déclarés en France.
Cependant, afin d’éviter une double imposition, la France a conclu de nombreuses conventions fiscales bilatérales. Ces conventions déterminent :
- Quel État est compétent pour imposer les revenus
- Les modalités d’élimination de la double imposition
- Les obligations déclaratives du contribuable
Dans la plupart des cas, les revenus immobiliers sont imposés dans le pays de situation du bien, puis pris en compte en France avec un mécanisme de crédit d’impôt ou d’exonération sous condition.
Il convient également d’anticiper la fiscalité en cas de revente, notamment en matière de plus-value immobilière, dont les règles peuvent varier selon le pays concerné.
Quelles obligations déclaratives en France ?
Même lorsque l’imposition principale intervient à l’étranger, certaines obligations déclaratives subsistent en France.
Les revenus locatifs étrangers doivent être mentionnés dans la déclaration annuelle de revenus. Par ailleurs, la détention de comptes bancaires ouverts à l’étranger doit être déclarée à l’administration fiscale française, sous peine de sanctions.
Une vigilance particulière est requise afin d’éviter tout manquement déclaratif.
Quels impacts en matière de succession ?
La transmission d’un bien situé à l’étranger soulève des questions de droit international privé.
Depuis l’entrée en vigueur du règlement européen n° 650/2012, la loi applicable à une succession est en principe celle de la résidence habituelle du défunt au moment de son décès. Un résident français verra donc, en principe, sa succession régie par le droit français, y compris pour ses biens situés dans un autre État membre de l’Union européenne.
Toutefois, certains États conservent des règles spécifiques concernant les biens immobiliers situés sur leur territoire. Des difficultés peuvent également apparaître lorsque le bien est situé hors Union européenne.
En matière fiscale, des droits de succession peuvent être dus à la fois en France et dans le pays de situation du bien. Là encore, les conventions fiscales peuvent prévoir des mécanismes d’élimination de la double imposition.
Faut-il structurer son investissement à l’international ?
Selon la nature du projet, plusieurs modes de détention peuvent être envisagés : acquisition en nom propre, détention via une société civile immobilière, ou structure locale selon le pays concerné.
Chaque solution présente des conséquences différentes en matière :
- De fiscalité
- De transmission
- De gestion
- De responsabilité
Une réflexion en amont permet d’adapter la structure de détention à la situation familiale et patrimoniale de l’investisseur.
Quels points de vigilance avant d’investir à l’étranger ?
Avant toute acquisition, il est recommandé d’examiner attentivement :
- La stabilité juridique et fiscale du pays concerné
- Les règles locales de financement
- Les contraintes administratives
- Les éventuelles restrictions applicables aux non-résidents
Il est également essentiel d’anticiper la transmission du bien et d’évaluer les conséquences en cas de décès, afin d’éviter des blocages successoraux ou des surcoûts fiscaux imprévus.
Investir à l’international permet de diversifier son patrimoine et d’accéder à de nouveaux marchés immobiliers. Toutefois, un tel projet ne peut être envisagé sans une analyse approfondie des règles juridiques, fiscales et successorales applicables. La coordination entre droit français et droit local constitue un élément déterminant pour sécuriser l’investissement sur le long terme.